Case: a Milano e Roma non si vendono più per due motivi #finsubitoagevolazioni

Prezzi troppo alti e mutui difficili da ottenere. A Milano e Roma gli affari vanno a picco, facendo crollare le compravendite nel mercato immobiliare di tutta Italia. Lo confermano i dati dell’Agenzia delle Entrate, ripresi dal Corriere.it, e relativi ai primi tre mesi del 2024. Solo nel primo trimestre dell’anno sono state vendute solo 154.770 abitazioni, circa 12 mila in meno rispetto allo stesso periodo del 2023 in cui comunque si era già registrato un andamento negativo. Si tratta di un calo del 7,2% a livello nazionale, anche se a registrare l’andamento peggiore della media sono le grandi città a -8,2%. La principale responsabile è Milano: la pessima performance del mercato milanese ha infatti fatto segnare il -13,2% risultando il peggiore tra i grandi capoluoghi. Cala a due cifre anche Torino (-10,2%) mentre la Capitale tocca quota -6,9%.

Al contrario, aumentano in percentuale gli acquisti delle prime case. Stando a quanto ermerge dai dati delle Entrate, la quota è infatti risalita fino a quasi il 70% (69,6% per la precisione), con quasi sette punti in più rispetto alla fine del 2023 e cinque in più nel confronto con il primo trimestre 2023. Il motivo? Presumilmente il calo dell’interesse per l’acquisto da investimento e non una mera riduzione delle richieste per le seconde case, anche se non sono disponibili i dati sulle finalità d’acquisto degli italiani.

Ciò che è certa è invece la riduzione dell’appeal della locazione tradizionale per gli investitori, specie per i rischi connessi all’affidabilità dell’inquilino. Meno attrattivi anche gli affitti brevi, sia in località turistiche che nelle metropoli. E questo perchè un conto è mettere in locazione una casa che già si possiede, un altro è affrontare e ammortizzare tutte le spese legate all’acquisto di una casa da affittare, soprattutto in una fase che vede ancora rendimenti finanziari elevati da azioni e obbligazioni.

Del resto, rimane molto bassa la quota di acquisti effettuati con il ricorso al finanziamento ipotecario, largamente al di sotto del 40%. Si parla di un 38,6% che sebbene in lieve aumento rispetto al minimo storico (37%) registrato a fine 2023, è ancora molto lontano dalla quota fisiologica del 50%. L’effetto è che l’ammontare dei mutui erogati nel trimestre si è fermato a 7,2 miliardi di euro, 2 miliardi in meno rispetto ai tre mesi precedenti e 1,5 in meno rispetto al primo trimestre 2023. Una tedenza – quella alla diminuzione – in linea con le richieste di mutuo computate dalla centrale rischi Crif, a picco fino a tutto febbraio 2024 prima dell’inversione di tendenza di marzo. Considerando che una domanda di mutuo non corrisponde automaticamente a un’erogazione, è quindi possibile che i dati del prossimo trimestre sugli acquisti finanziati dalle banche risultino migliori, anche alla luce dei tassi di interesse più bassi dopo il taglio della Bce.

Allo stesso tempo, diminuiscono anche gli acquisti di case nuove, una tipologia facilmente identificabile sulla quale si paga l’Iva a differenza dell’usato. Le vendite di abitazioni nuove sono scese a livello nazionale del 22%. Nelle grandi città le cifre riguardanti i cantieri sono allarmanti, come rileva un’analisi di Abitare Co. La quota del nuovo nei primi otto capoluoghi è del 6,8% equivalente a 1.624 rogiti. A Milano si sono toccate le 648 vendite, a Roma 670. A Genova sono state solo 8. Per le aziende edili che ora devono fare i conti con l’esaurimento del Superbonus si prospettano tempi difficili. Se poi si considera che la domanda di case con buone prestazioni energetiche è destinata a crescere con la messa a regime delle direttiva case green probabilmente i valori delle abitazioni già ben ristrutturate potrebbero salire ancora.

Male però anche i contratti di affitto, con canoni di locazione in aumento di oltre il 6%. Nel primo trimestre del 2024 sono state locate quasi 230 mila abitazioni, in calo dell’1,8% rispetto allo stesso trimestre del 2023. Il 64% dei contratti riguarda residenze ubicate in comuni ad alta tensione abitativa dove la flessione è del 2,4%. Il canone annuale riferito alle locazioni residenziali registrate nel primo trimestre 2024 ammonta a poco meno di 1,5 miliardi di euro, in aumento del 3,5%.