In tema di agevolazioni prima casa, oggi gli acquirenti under 36 anni e con ISEE non superiore a 40.000 euro annui si vedono riconoscere una serie di agevolazioni: analisi delle diverse casistiche di applicazione.
Il Decreto Sostegni-bis (D.L. 73/2021) ha introdotto una nuova agevolazione per l’acquisto della prima casa a favore degli acquirenti di età inferiore ai 36 anni ed un ISEE non superiore a €. 40.000 annui.
L’Agenzia delle Entrate è intervenuta fornendo una serie di chiarimenti tra cui i seguenti:
- il bonus è riservato ai soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato ed hanno un valore dell’ISEE non superiore ad € 40.000;
- i contratti preliminari di compravendita non possono godere del bonus in esame, dal momento che la norma riferisce ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. In presenza delle condizioni di legge, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, è possibile presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra;
- gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria possono accedere al beneficio in esame.
Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo ricompreso tra il 26 maggio 2021 ed il 30 giugno 2022.
Questi gli argomenti qui trattati:
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Prima casa: natura dell’agevolazione
Con l’art. 64 del D.L. 73/2021 (Sostegni-bis) è stato introdotto, per gli acquirenti di età inferiore ai 36 anni e un ISEE non superiore a €. 40.000 annui, l’esonero dal pagamento dell’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale in relazione ad atti traslativi della proprietà (nonché gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione) riferiti alla “prima casa”.
Nel caso di compravendita assoggettata ad Iva l’acquirente under 36 beneficia di un credito d’imposta pari all’Iva versata in relazione all’acquisto, oltre alla esenzione dalle imposte di registro/ipo-catastali
Requisiti soggettivi
Le agevolazioni previste dall’articolo 64 del Decreto Sostegni bis (D.L. 73/2021) trovano applicazione, ai sensi del comma 6, a favore di soggetti che:
- non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
- hanno un valore Isee inferiore ai 40.000 € annui.
Limite di età
Con riferimento al primo requisito, il legislatore introduce un elemento di carattere anagrafico, limitando l’applicazione dell’agevolazione ai soggetti acquirenti che, nell’anno solare in cui viene stipulato l’atto traslativo, non abbiano ancora compiuto il trentaseiesimo anno d’età.
Isee non superiore a 40.000
Il secondo requisito circoscrive l’ambito di applicazione dell’agevolazione a un valore di carattere strettamente economico, riferito alle risultanze dell’ISEE della parte acquirente, il cui valore non deve superare i 40.000 euro annui.
Definizione di Isee |
L’indicatore ISEE è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU), rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare. |
Definizione di DSU |
La DSU è il documento che contiene dati anagrafici, patrimoniali e reddituali di un nucleo familiare. l soggetto richiedente autodichiara le informazioni che non siano già acquisite dagli archivi dell’INPS e dell’Agenzia delle entrate. In particolare, la DSU ha lo scopo di illustrare complessivamente la situazione economica del nucleo familiare del dichiarante, mentre l’ISEE presenta un indicatore numerico che è il risultato di tutti i dati contenuti nella dichiarazione sostitutiva unica. Con la presentazione di tale dichiarazione è, quindi, possibile richiedere il rilascio della propria attestazione ISEE. Si evidenzia che l’ISEE ordinario ha validità a decorrere dal 1° gennaio o, se successiva, dalla data di presentazione della DSU, fino al 31 dicembre dell’anno a cui fa riferimento. |
Definizione di nucleo familiare |
Per “nucleo familiare”, si intende quello definito dal regolamento per la determinazione dell’ISEE, da non confondere con la nozione di “familiare a carico” di cui all’articolo 12 del TUIR. Più precisamente, il “nucleo familiare” è costituito, ai sensi dell’art. 3 del DPCM n. 159 del 2013, dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU, fatte salve le eccezioni stabilite dal medesimo articolo (cfr. circolare n. 18/E del 3 luglio 2020). |
Sostituzione con Isee corrente
L’attestazione ISEE alla quale occorre fare riferimento è, in via generale, quella ordinaria.
Tuttavia, si ritiene che, al ricorrere dei requisiti previsti dal DPCM n. 159 del 2013 possa essere considerato l’ISEE corrente.
Si ricorda che il DPCM n. 159 del 2013, all’articolo 2, comma 5, ammette, infatti, la possibilità, per il contribuente che possieda una certificazione ISEE ordinaria in corso di validità, di munirsi di un ISEE corrente qualora la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare sia significativamente variata rispetto alla situazione rappresentata nella DSU ordinaria, alle condizioni e secondo le modalità di cui all’articolo 9 dello stesso DPCM.
Ciò in quanto la certificazione ISEE corrente è calcolata con riferimento ad un periodo di tempo più ravvicinato rispetto alla presentazione della DSU.
In particolare, l’ISEE corrente può essere richiesto dal contribuente qualora si sia verificata una delle seguenti fattispecie:
- la sospensione, la riduzione o la perdita dell’attività lavorativa;
- l’interruzione dei trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari;
- una diminuzione superiore al 25% del reddito familiare complessivo (rispetto all’ISEE ordinario);
- una diminuzione superiore al 20% della situazione patrimoniale (rispetto all’ISEE ordinario).
Si evidenzia che l’ISEE corrente, a differenza di quello ordinario, in caso di variazione della sola componente reddituale, ha una validità ridotta (sei mesi dalla data di presentazione del modulo sostitutivo della DSU).
Nel caso di aggiornamento della sola componente patrimoniale, o di entrambe le componenti reddituale e patrimoniale, ha validità fino al 31 dicembre dell’anno di presentazione del modulo sostitutivo della DSU.
In ogni caso, laddove intervengano variazioni nella situazione occupazionale o nella fruizione dei trattamenti, l’ISEE corrente deve essere aggiornato entro due mesi dalla variazione.
Requisiti oggettivi: prima casa
L’agevolazione si applica agli atti aventi ad oggetto una prima casa così come definita dalla nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR.
“atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso” …. “atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse” ….. “case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8, A9” |
In linea generale, si ricorda che tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazione di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
EsclusioniL’agevolazione non è ammessa, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali
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L’agevolazione si applica a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle anzidette case di abitazione.
Esenzione da imposta di registro e ipocatastale; credito d’imposta e modalità di esposizione nella dichiarazione dei redditi
Le agevolazioni riconosciute possono essere così riassunte:
- nei casi in cui l’atto di acquisto immobiliare sia soggetto ad imposta di registro, l’esenzione “dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale”;
- laddove si tratti di acquisti soggetti ad IVA, quando non trova applicazione il regime di esenzione di cui all’articolo 10, n. 8-bis, Dpr 633/72 , “un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto”, applicata con aliquota nella misura del 4 per cento.
Con riferimento a tale seconda ipotesi, si precisa che l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sebbene testualmente prevista soltanto nel comma 6, è riferibile anche agli atti assoggettati a IVA.
Ipotesi di co-acquisto
In caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota, in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti.
Pertanto, in caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, ove solo uno degli acquirenti abbia i requisiti richiesti dall’agevolazione c.d. prima casa under 36:
- la quota di sua spettanza beneficerà dell’agevolazione (i.e. esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto ad IVA, riconoscimento del relativo credito pro quota);
- la quota del soggetto eventualmente titolare della sola agevolazione prima casa beneficerà degli effetti della relativa disciplina (i.e. pagamento dell’imposta di registro, con aliquota agevolata nella misura del 2 per cento sul valore dell’immobile, con un importo minimo pari a 1.000 euro, e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, in caso di acquisto non soggetto ad IVA, ai sensi dell’articolo 10 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23; pagamento dell’imposta con aliquota IVA agevolata nella misura del 4 per cento, delle imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna, in caso di acquisto soggetto ad IVA);
- la quota del soggetto non titolare di alcuna agevolazione sconterà le imposte in misura ordinaria (i.e. pagamento dell’imposta di registro nella misura del 9 per cento sul valore dell’immobile, con un importo minimo pari a 1.000 euro, e delle imposte ipotecarie e catastali nella misura di 50 euro ciascuna, in caso di acquisto non soggetto ad IVA, ai sensi dell’articolo 10 del d.lgs. n. 23 del 2011; pagamento dell’imposta con aliquota IVA ordinaria pari al 10 per cento, delle imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna, in caso di acquisto soggetto ad IVA).
Pertinenze
L’agevolazione in oggetto si applica anche con riferimento alle pertinenze dell’immobile principale.
Sono ricomprese tra le pertinenze,
- limitatamente ad una per ciascuna categoria;
- le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale o con atto separato (cfr. circolare n. 18/E del 2013).
In tale ultimo caso, tuttavia, anche l’atto di acquisto della pertinenza deve essere stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione in esame e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.
Credito d’imposta per il riacquisto
Come noto, l’articolo 7 della legge n. 448/1998, prevede l’attribuzione di un credito d’imposta al contribuente che provveda ad acquistare, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale aveva fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e IVA per la prima casa, un’altra casa di abitazione di categoria diversa da A/1, A/8 e A/9, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, del TUR.
La medesima agevolazione è riconosciuta, altresì, nel caso in cui il contribuente, che già possieda un immobile per il quale abbia fruito dell’agevolazione c.d. prima casa, acquisti un altro immobile, usufruendo nuovamente delle agevolazioni per la prima casa, obbligandosi ad alienare il primo entro un anno.
Il credito d’imposta spetta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA dovuta in relazione al precedente acquisto agevolato, per un ammontare non superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione.
L’Agenzia delle Entrate ritiene che il diritto al credito d’imposta non spetti nel caso di:
- alienazione di un’abitazione acquisita precedentemente con le agevolazioni prima casa e successivo acquisto entro l’anno di un’altra abitazione usufruendo dell’esenzione di cui al comma 6 dell’articolo 64 del Decreto Sostegni bis;
- in caso di successiva alienazione dell’immobile acquistato con esenzione dell’imposta di registro ai sensi del citato comma 6 e riacquisto entro un anno di una nuova prima casa;
- agli acquisti con atto soggetto ad IVA ai sensi dell’articolo 64, comma 7, del d.l. n. 73 del 2021, sebbene in tal caso il nuovo acquisto sia formalmente soggetto a detta imposta.
OSSERVANelle compravendite soggette ad IVA, la disposizione agevolativa di cui al citato articolo 64, comma 7, già prevede un ristoro pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto, sotto forma di credito d’imposta, in forza del quale l’imposta dovuta diventa, di fatto, pari a zero. Qualora fosse ammesso anche il credito di imposta per il riacquisto prima casa di cui all’articolo 7 della legge n. 448 del 1998, verrebbe riconosciuto al contribuente un doppio beneficio. |
L’Agenzia delle Entrate ritiene che la nuova disciplina voglia agevolare il soggetto under 36 nell’acquisto e nella sostituzione della prima casa, azzerando le imposte di registro, ipotecarie e catastali e, indirettamente, l’IVA; non sarebbe, pertanto, ragionevole prevedere un contestuale svantaggio rappresentato dalla perdita del credito d’imposta da riacquisto di cui all’articolo 7 della legge n. 448 del 1998.
Imposta di bollo e ipocatastale
L’articolo 10, co. 3, del D.Lgs n. 23 del 2011 prevede l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie in relazione agli atti indicati all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, ossia gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, ordinariamente soggetti all’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale (pari al 2% laddove si tratti di prima casa).
Ciò premesso, l’Agenzia delle Entrate evidenzia che:
- l’agevolazione “prima casa under 36” di cui all’articolo 64, co. 6, del D.L. n. 73 del 2021 (che fa riferimento agli atti traslativi aventi ad oggetto una prima casa come definita dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, del TUR);
- non esclude la teorica riconducibilità degli stessi nella platea degli atti soggetti all’imposta di registro proporzionale di cui al citato articolo 1;
- ma si limita ad esentare il soggetto agevolato dall’obbligo del pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.
Tanto premesso, venendo meno solo l’obbligo di versamento (e non anche l’assoggettamento del negozio all’imposta di registro proporzionale), l’Agenzia delle Entrate è dell’avviso che anche nei casi agevolati di cui all’articolo 64, comma 6, in esame continui ad operare la disciplina ordinaria prevista dal citato articolo 10, comma 3, del d.lgs. n. 23 del 2011.
Liberalità indirette
Nel caso di liberalità indiretta collegata ad atti concernenti il trasferimento di diritti immobiliari per i quali sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro, in misura proporzionale, o dell’IVA, non si applica l’imposta di donazione, ai sensi dell’art. 1, comma 4-bis, del D.Lgs 31 ottobre 1990, n. 346.
Al riguardo l’Agenzia delle Entrate ritiene che
- l’imposta sulle donazioni indirette non si applichi;
- anche qualora l’atto di compravendita, al quale la liberalità è collegata, sia esentato dal pagamento dell’imposta di registro in quanto accede ai benefici fiscali di cui all’articolo 64, comma 6, del D.L. 73/2021.
Finanziamenti
In relazione ai…
“finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui al comma 6 e sempre che la sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo”,
il comma 8 dell’articolo 64 del Decreto Sostegni bis dispone l’esenzione
“dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25%” della somma mutuata “dall’articolo 1818 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601”.
Per fruire dell’anzidetta agevolazione, in sostanza, il finanziamento deve essere erogato per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili per i quali ricorrono le condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, a favore di soggetti mutuatari che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato e che hanno un valore ISEE, stabilito ai sensi del regolamento di cui al DPCM n. 159 del 2013, non superiore a 40.000 euro annui.
La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario nel contratto di mutuo o in un documento allo stesso allegato.
Fonte: Circolare Agenzia Entrate 12 del 14 ottobre 2021
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A cura di Devis Nucibella
Mercoledì 27 ottobre 2021
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