i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate #finsubito prestito immediato

Per mantenere i benefici fiscali “prima casa” non basta l’usufrutto, bisogna acquistare la piena proprietà di un immobile entro un anno dalla vendita del precedente. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 192 del 4 ottobre 2024.

Benefici “prima casa”: cosa accade con l’usufrutto?

La normativa italiana prevede agevolazioni fiscali significative per chi acquista la prima casa, riducendo le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Tuttavia, esistono condizioni precise per mantenere questi benefici. L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 192 del 4 ottobre 2024, ha chiarito che il semplice acquisto del diritto di usufrutto su un immobile non è sufficiente per conservare le agevolazioni “prima casa” in caso di vendita del precedente immobile entro cinque anni. 

Se, prima del decorso di tale termine, si cede la prima abitazione acquistata con i benefici fiscali, per evitare la decadenza delle agevolazioni è necessario riacquistare un nuovo immobile, ma non basta l’usufrutto: è fondamentale che il contribuente acquisti la piena proprietà dell’immobile.

Le condizioni per mantenere il beneficio

Il principio che regola questa materia è stabilito dal Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR), in cui si prevede che chi vende l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” prima dei cinque anni, può mantenere le agevolazioni a condizione che entro un anno proceda all’acquisto di un’altra abitazione principale. 

Ma attenzione: l’acquisto deve riguardare la piena proprietà del nuovo immobile. Acquisire un diritto di usufrutto o di abitazione non è sufficiente per mantenere i benefici. Questa distinzione è fondamentale perché, nel caso di acquisti con diritti reali di godimento, come l’usufrutto, il contribuente non soddisfa il requisito della proprietà piena, richiesto dalla legge.

L’Agenzia delle Entrate ribadisce che tale condizione è necessaria per evitare la decadenza dei benefici, che altrimenti comporterebbe il pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria, oltre a una sanzione del 30% su tali imposte. 

In altre parole: se non si rispetta il termine e non si procede all’acquisto di un nuovo immobile in piena proprietà, si perdono le agevolazioni e si è soggetti a una tassazione ordinaria.

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Conseguenze della decadenza del beneficio

La decadenza dai benefici “prima casa” non riguarda solo il recupero delle imposte agevolate. Un altro effetto rilevante è la perdita del credito d’imposta, previsto dall’articolo 7 della legge n. 448/1998. 

Questo credito d’imposta, concesso al contribuente per compensare in parte le imposte versate durante l’acquisto della nuova abitazione, non può essere utilizzato se si decade dai benefici. Pertanto, se il contribuente vende la prima casa prima dei cinque anni e acquista solo un diritto di usufrutto su un altro immobile, oltre a dover restituire le imposte non agevolate, non potrà utilizzare il credito d’imposta per ridurre l’imposta di registro sul nuovo acquisto o compensare l’Irpef dovuta.

Questa precisazione dell’Agenzia delle Entrate è stata confermata anche da diverse sentenze della Corte Costituzionale e della Corte di Cassazione, che hanno sottolineato la necessità di un acquisto di piena proprietà per continuare a beneficiare delle agevolazioni. 

In sintesi, il contribuente che intende mantenere i benefici “prima casa” dopo la vendita del primo immobile deve procedere con un nuovo acquisto di piena proprietà entro un anno. L’acquisto di diritti parziali, come l’usufrutto, non è sufficiente e comporterà la decadenza delle agevolazioni, con il conseguente recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni.