Il Decreto Salva-Casa salva anche il Superbonus? #finsubitoagevolazioni

I contenuti del Decreto Salva Casa

Il decreto “Salva-Casa” apporta varie modifiche al Testo Unico
Edilizia (TUE, dpr 380/2001), tra le quali spuntano una
semplificazione delle procedure per ottenere la sanatoria edilizia
e un ampiamento delle tolleranze, sia costruttive che
esecutive.

Nel dettaglio, l’art. 1, co. 1, lett. g) introduce nel TUE il
nuovo art. 36-bis, relativo all’accertamento di conformità nelle
ipotesi di parziale difformità. La norma è volta al superamento
dell’istituto della doppia conformità limitatamente ai casi di
difformità parziale degli interventi dal titolo abilitativo. In
tali casi, cioè, il responsabile dell’abuso può ottenere il titolo
abilitativo in sanatoria se l’intervento risulta conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della
  presentazione della domanda;
• ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al
  momento della realizzazione dell’intervento.

Insieme all’introduzione del silenzio-assenso in relazione alla
domanda di sanatoria, il decreto rende più semplice risolvere i
problemi di regolarità edilizia, cosa che, come vedremo, aiuta
coloro i quali sono interessati ai bonus edilizi ma attendono la
sanatoria per fare tutto per bene.

Il secondo elemento di novità in grado di impattare sulle
detrazioni fiscali edilizie è contenuto all’art. 1, co. 1, lett. e)
del decreto, che modifica l’art. 34-bis del TUE, relativo alle
tolleranze costruttive ed esecutive. Ad oggi, la tolleranza
costruttiva nel rispetto della quale non si configura alcuna
irregolarità è fissata nel 2% tra quanto previsto nel titolo
abilitativo e quanto realizzato, mentre il nuovo DL prevede, in
relazione a interventi realizzati entro il 24 maggio 2024,
percentuali di tolleranza diverse in base alla dimensione
dell’immobile, fino a consentire un distacco del 5% per quelli di
superficie inferiore a 100 mq.

E non solo, perché l’aumento delle tolleranze riguarda anche
quelle esecutive, individuate attualmente dall’art. 34-bis, co. 2
del TUE nelle “irregolarità geometriche e le modifiche alle
finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa
collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori
per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che
non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia
e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile”. Tali
circostanze, cioè, non costituiscono violazioni edilizie, e a
queste il decreto “salva-casa” aggiunge, unicamente in relazione ai
lavori realizzati entro il 24 maggio 2024, “il minore
dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi
architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri
esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne,
la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di
manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere
e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle
opere”.

Una lista lunga e anche piuttosto vaga, che può far transitare
al suo interno, come vedremo, varie situazioni agevolabili con
Superbonus.

Spettanza del Superbonus e regolarità edilizia

Il tema delle opere edilizie irregolari in relazione al
Superbonus è spesso fonte di dubbi. La formulazione del DL 34/2020
ha infatti lasciato spazio ad interpretazioni più o meno
restrittive, da chi ha ritenuto irrilevante la presenza di
irregolarità rispetto alla legittima spettanza del bonus, a chi
invece ipotizza che sia una causa di decadenza dall’agevolazione.
Ciò perché il Decreto Semplificazioni (DL 77/2021) ha eliminato,
per tutti gli interventi che beneficiano del Superbonus, la
necessità di possedere l’attestazione dello stato legittimo
dell’immobile, ma è pur sempre vero che resta impregiudicata ogni
valutazione dell’amministrazione competente. Ed è proprio in questo
punto che si sta collocando la più recente giurisprudenza, che in
alcune occasioni ha ammesso che il Comune può bloccare i cantieri
Superbonus se l’immobile era affetto da irregolarità edilizie (Tar
del Lazio, sentenza n. 18386 del 7 dicembre 2023). Insomma,
l’orientamento che si sta consolidando vede come legittimamente
spettante il Superbonus solo a condizione che, in caso di
irregolarità, intervenga una sanatoria edilizia prima dell’inizio
dei lavori (Tar di Firenze, sentenza n. 306 del 18 marzo 2024).

È vero che le piccole difformità erano già facilmente sanabili
prima del decreto “salva-casa”, ma in relazione al Superbonus le
difficoltà pratiche dipendono molto dallo “stadio” in cui si trova
la pratica edilizia. Se, ad esempio, un cantiere Superbonus appena
aperto è stato bloccato, come nei casi di giurisprudenza appena
citati, poiché l’amministrazione ha rilevato una irregolarità
edilizia preesistente, il committente dei lavori potrà ottenere la
sanatoria senza troppa difficoltà (e adesso ancor più facilmente) e
dare inizio i lavori, senza alcun riflesso sul Superbonus.

Ma cosa succede quando invece i lavori sono stati terminati, il
Superbonus è stato ottenuto, e l’amministrazione contesta la
regolarità edilizia dell’immobile su cui sono stati realizzati gli
interventi agevolati? È ragionevole ritenere che in tal caso non
sia possibile ottenere una sanatoria ex post tale da mettere al
sicuro la legittima spettanza del Superbonus.

Ecco che allora, nei casi di lievi difformità dei lavori
rispetto al titolo abilitativo, le ampie tolleranze del nuovo
decreto permettono di “superare” simili intoppi, nel senso che una
serie di situazioni prima considerate alla stregua di vere e
proprie irregolarità edilizie, diventano adesso irrilevanti.

Difformità dalla CILA

Le novità di prossima emanazione potrebbero impattare anche su
un altro tipo di situazione nella quale la spettanza del Superbonus
può essere messa in discussione, vale a dire sui casi di
“difformità dalla CILA”. Infatti, l’art. 119, co. 13-ter, lett. b)
del DL 34/2020 individua tra le cause di decadenza del Superbonus
la presenza di “interventi realizzati in difformità dalla
CILA”, vale a dire un caso di discostamento di quanto eseguito
rispetto a quanto previsto nel titolo abilitativo, che quindi
potrebbe rientrare sotto l’ombrello delle nuove regole sulle
tolleranze.

Come si è detto più volte, non è dato sapere come si svolgeranno
in concreto i controlli fiscali, ma è ragionevole (ahimè) ritenere
che in simili casi, quando il contribuente riceve una contestazione
sulla base del fatto che l’intervento realizzato è difforme dalla
CILA, non sia scontato che egli possa rimediare chiedendo una
sanatoria ex post, salvandosi così dalla decadenza.

In questo senso, la nuova disposizione in base alla quale non
necessita di alcuna sanatoria la lunga (e “vaga”) lista di
irregolarità eseguite in cantiere, unitamente all’aumento delle
tolleranze costruttive in misura inversamente proporzionale alla
superficie dell’immobile, può risolvere molti casi di difformità
dalla CILA, purché lievi, offrendo ampie tutele difensive al
committente che subisca una contestazione.

Ad esempio, se la CILA relativa a un intervento Superbonus
realizzato entro il 24 maggio 2024 riportava l’esecuzione di alcuni
elementi architettonici non strutturali (come pareti divisorie o un
certo numero di aperture) che però, per qualche motivo, non sono
stati effettivamente realizzati o sono stati realizzati in modo
diverso dai progetti, le nuove “tolleranze esecutive” previste dal
decreto permetteranno al soggetto che riceva una contestazione
sulla spettanza dell’agevolazione fiscale di dimostrare che una
simile situazione non costituisce affatto una difformità rispetto
alla CILA presentata.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it