Ipoteca della casa, quando c’è il divieto? #finsubitoagevolazioni

2 anni fa

Ipoteca della casa, quando c’è il divieto, cosa succede per la prima casa e quando si estingue?

Ipoteca della casa, ci chiediamo in questo post quando ci sono dei limiti per il creditore. Come vedremo le situazioni sono diverse, dipendono anche dal tipo di creditore che si ha di fronte: se è un privato o l’Agenzia della Riscossione. (scopri le ultime notizie su mutui e prestiti. Leggi su Telegram tutte le news sulla finanza personale. Ricevi ogni giorno sul cellulare gli ultimi aggiornamenti su bonus, lavoro e finanza personale: entra nel gruppo WhatsApp, nel gruppo Telegram e nel gruppo Facebook. Scrivi su Instagram tutte le tue domande. Guarda le video guide gratuite sui bonus sul canale Youtube. Per continuare a leggere l’articolo da telefonino tocca su «Continua a leggere» dopo l’immagine di seguito).

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Vediamo ora a cosa serve l’ipoteca, che importo deve avere un debito per portare al pignoramento di una abitazione, quando c’è il divieto di agire sulla prima casa e, appunto, quali sono le case che non si possono ipotecare.

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Su questo argomento potrebbe interessarti sapere dopo quanto tempo si estingue l’ipoteca di una casa; o anche come richiedere la visura ipotecaria su un immobile;  e infine c’è un focus che spiega come pagare meno tasse sulla seconda casa.

Ipoteca della casa, a cosa serve?

L’ipoteca ha una duplice funzione:

• garantisce il creditore ipotecario, ovvero è certo che potrà pignorare il bene ipotecato anche se verrà ceduto ad altre persone. Ovviamente, come sapete una casa ipotecata può essere venduta, ma la cessione avviene anche con l’intera ipoteca (che rende più complessa la vendita e incide inevitabilmente sul prezzo);
• l’ipoteca impone la causa di prelazione: stabilisce in pratica l’ordine di ripartizione dell’importo ricavato dalla vendita forzata del bene. 

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Ipoteca della casa, a partire da quale cifra?

Qui iniziano le cattive notizie per un debitore. Infatti se il creditore è un privato, come una banca o una finanziaria, non esiste un limite minimo per iscrivere un’ipoteca ed eseguire successivamente il pignoramento dell’abitazione.

Un immobile può essere pignorato anche per poche migliaia di euro. Anche meno.

Se invece il creditore è l’Agenzia della Riscossione (per debiti con l’erario, la Regione o un Comune), l’ipoteca può scattare solo se si verificano queste condizioni:

• il debito sia superiore a 20.000 euro;
• sia stata notificata prima una cartella esattoriale e siano passati 60 giorni;
• sia stato notificato con 30 giorni di anticipo un preavviso di ipoteca.

Ipoteca sulla prima casa, è possibile?

Anche in questo caso il divieto di pignoramento della prima casa riguarda solo l’Agenzia delle Entrate e Riscossione. E quindi quando il debito è riferito a imposte, tasse o sanzioni.

Il divieto scatta però solo se:

• il debitore non abbia altri immobili oltre a quello dove vive;
• la casa sia adibita a civile abitazione e sia il luogo di residenza del debitore;
• non sia una abitazione di lusso (categorie A1, A8 e A9).

Se si esce da una di queste condizioni, anche la prima casa è pignorabile.

Comunque sia, una prima casa anche se rientra tra i beni che non possono essere pignorati può comunque essere ipotecata.

L’Agenzia delle Entrate ha quindi il divieto di pignoramento (alle condizioni che abbiamo già elencato), ma ha invece la libertà di sottoporre l’ipoteca della casa. Infatti la prima casa può essere ipotecata anche se il creditore è l’esattore.

L’ipoteca resta anche se l’appartamento dovesse essere venduto o donato. E come abbiamo accennato, vendere una casa ipotecata è ai limiti dell’impossibile.

Ipoteca della casa, quando non è possibile?

Dunque, partiamo da un presupposto: la casa si può ipotecare anche se ospita persone con disabilità, minori, anziani e persone in grave difficoltà economica. 

La casa non può essere ipotecata se il giudice non ha ancora accertato il credito ed emesso una sentenza o un decreto ingiuntivo definitivo (quindi senza che ci sia stata una opposizione nel tempo limite dei 40 giorni).

In pratica il credito deve essere contenuto in un titolo esecutivo.

Cosa può essere un titolo esecutivo?

Vediamo:

• una sentenza;
• un decreto ingiuntivo;
• una cambiale protestata;
• un assegno protestato;
• un contratto di mutuo.

Ipoteca della casa con dentro l’inquilino?

Che all’interno dell’abitazione ci sia un affittuario non cambia la situazione: l’immobile può essere ipotecato e messo all’asta. C’è solo una cosa: chi compra l’immobile dovrà comunque rispettare la scadenza del contratto di locazione. Non potrà quindi sfrattare prima l’inquilino.

È possibile l’ipoteca della casa cointestata. Ma dopo l’eventuale vendita il comproprietario avrà diritto a ricevere una somma equivalente alla sua quota di proprietà.

L’ipoteca sulla casa ha un termine?

Il limite massimo di un’ipoteca su un  immobile dura 20 anni, dopo quel periodo può sbloccarsi in modo automatico. A meno che il creditore non intenda rinnovare l’ipoteca.

Ma bisogna anche ricordare che se il debito è finito in prescrizione, il rinnovo dell’ipoteca non è legittimo.

E dunque, vediamo in sintesi quando l’ipoteca della casa si estingue:

• quando l’iscrizione viene cancellata (anche prima dei 20 anni);
• se l’iscrizione non viene rinnovata prima che dei 20 anni;
• quando viene estinto il debito;
• quando il bene ipotecato viene distrutto (come può accadere durante un terremoto);
• quando il creditore rinuncia all’ipoteca;
• se scade il termine indicato quando l’ipoteca fu iscritta o se si verifica la condizione risolutiva (al momento dell’iscrizione si può indicare che l’ipoteca avrà un limite di durata);
• quando il giudice emette il decreto che trasferisce la proprietà del bene ipotecato al soggetto che se lo è aggiudicato all’asta.

L’ipoteca sulla casa persiste se l’immobile è donato o venduto?

La risposta in questo caso è duplice. Ovvero: una casa che è stata venduta non può essere ipotecata. Ma il creditore ha cinque anni di tempo per mettere in moto una azione revocatoria. Dovrà dimostrare davanti al tribunale che la casa è stata venduta proprio per sottrarla al pignoramento. E quindi che il debitore si è liberato dell’immobile quando la sua situazione debitoria era già compromessa.

In caso di donazione, invece, al creditore basterà provare che non ci sono altri beni pignorabili in possesso del debitore.

Se la casa era già stata ipotecata al momento della vendita o della donazione, la banca non ha nessun motivo per opporsi. Il motivo è ovvio: potrà comunque sottoporre il bene a una vendita forzata se il debitore dovesse dimostrarsi insolvente.

È importante comunque che nell’atto di vendita o donazione, venga riportata l’esistenza di un’ipoteca. L’acquirente deve essere informato sui rischi a cui va incontro. Infatti la banca può procedere all’esecuzione forzata dell’immobile anche se il proprietario è cambiato.

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