Tutti i passaggi e i costi necessari per fare un atto di donazione: il contratto e la presenza del notaio.
Il più delle volte, quando ci si chiede come intestare casa a qualcuno ci si riferisce a un atto di donazione, ossia alla possibilità di cambiare titolare dell’immobile senza che a ciò consegua il pagamento di un prezzo. Il fatto però che non si parli di una vendita non esclude la necessità di firmare un contratto, il cosiddetto atto pubblico (o “rogito” come alcuni lo chiamano). E difatti anche la donazione è un contratto: un contratto che, peraltro, avendo ad oggetto un immobile, deve essere effettuato innanzi al notaio. Non ci sono forme alternative e, anzi, il mancato rispetto di tali regole implicherebbe la nullità del passaggio di proprietà.
Ma procediamo con ordine e vediamo come intestare casa a qualcuno. Vedremo dunque quale procedura bisogna seguire e quali costi implica tale procedura.
Quanti modi per intestare casa a qualcuno?
Di solito, i modi principali con cui avviene il passaggio di proprietà di un immobile sono i seguenti:
- compravendita;
- donazione;
- successione ereditaria;
- usucapione;
- sentenza del giudice (a seguito di controversia).
La compravendita, come noto, consiste nello scambio del bene dietro pagamento del corrispettivo.
Nella donazione, invece, l’intestazione del bene avviene a titolo gratuito, senza cioè nulla in cambio.
Con la successione ereditaria, invece, bisogna attendere la morte del proprietario affinché la titolarità del bene passi a quanti da questi indicati nel testamento o, in mancanza, ai parenti più stretti. In tal caso, si aprirà una procedura volta a dividere la comunione ereditaria tra i soggetti che accettano l’eredità. Se anche non è necessario un contratto notarile, è comunque indispensabile la dichiarazione di successione (da presentare all’Agenzia delle Entrate entro 1 anno dal decesso) e l’apertura del testamento dinanzi al notaio.
L’usucapione, invece, presuppone un giudizio tra il proprietario – che si è disinteressato del proprio bene per almeno 20 anni – e colui che invece lo ha posseduto durante questo termine in modo indisturbato.
In ultimo, la sentenza del tribunale interviene quando vi sia un contrasto in merito alla proprietà del bene: la pronuncia del giudice supplisce all’atto notarile e determina il mutamento della proprietà con conseguente iscrizione nei pubblici registri immobiliari.
Come intestare una casa con donazione
Per intestare una casa tramite donazione è necessario prendere un appuntamento col notaio che può scegliere tanto il donante quanto il donatario. Attenzione: la donazione fatta con una semplice scrittura privata o con una promessa verbale non ha alcun valore per la legge.
Le parti dovranno presentarsi dinanzi al pubblico ufficiale coi relativi documenti d’identità e, se sposate in regime di comunione dei beni, insieme al relativo coniuge.
Il donante deve anche presentare il cosiddetto titolo di provenienza
, ossia l’atto che certifica la sua proprietà (può trattarsi di una compravendita, un’altra donazione, l’apertura di un testamento, una sentenza).
La legge dice che la donazione necessita della presenza di 2 testimoni, ma il più delle volte questi vengono offerti direttamente dallo studio notarile tra i propri dipendenti.
Le parti vengono così invitate a leggere e a firmare il contratto di donazione che il notaio ha redatto su loro stessa indicazione.
L’atto di donazione viene poi registrato e trascritto nei pubblici registri immobiliari a cura del notaio.
Quanto costa intestare una casa a qualcuno?
Per effettuare l’atto di donazione è necessario pagare:
- le imposte;
- l’onorario del notaio.
Di norma e salvo patto contrario, entrambe le spese gravano sul donatario, ma le parti possono anche accordarsi diversamente. Tuttavia, la legge prevede nei confronti rispettivamente dell’Erario e del notaio, una responsabilità solidale: significa che se il donatario non paga, rispettivamente lo Stato o il notaio possono rivalersi anche sul donante.
Quanto all’onorario del notaio, questo va concordato in anticipo, trattandosi di un mercato ormai liberalizzato.
Quanto alle imposte, l’importo da corrispondere (e che viene incassato anch’esso dal notaio che poi lo versa allo Stato) dipende dall’eventualità che l’immobile sia o meno, per il donatario, «prima casa».
Quando il donatario riceve la prima casa, egli deve versare:
- l’imposta di registro al 2% del valore catastale dell’immobile;
- l’imposta ipotecaria e catastale pari a 50 euro ciascuna.
Se invece non è prima casa, l’imposta di registro è del 9% mentre l’imposta ipotecaria è del 2% e quella catastale è dell’1%.
Per usufruire dell’agevolazione fiscale in commento è però necessario che il donatario:
- non sia proprietario di altre abitazioni nello stesso Comune ove si trova l’immobile donato;
- non sia proprietario di un altro immobile, ovunque situato, già ricevuto con il bonus prima casa e, in caso contrario, che lo ceda entro 1 anno dal nuovo rogito;
- che trasferisca la propria residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile entro 18 mesi dal rogito o che l’immobile si trovi nel Comune ove questi lavora.
Inoltre, l’agevolazione in commento si può ottenere solo a patto che l’immobile non sia di lusso, ossia accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
Si tenga conto che l’atto di donazione è esente dall’imposta di donazione se il valore del bene donato è inferiore a:
- 1.000.000 euro quando si tratti di scambi tra coniugi o tra nonni, figli e nipoti. L’eventuale eccedenza è soggetta ad aliquota del 4%;
- a 100.000 euro tra fratello e sorella. L’eventuale eccedenza è soggetta ad aliquota del 4%.
Problemi di intestare casa a qualcuno
Ci sono tre problemi da affrontare nel caso di una donazione. Il primo è quello di evitare che, così facendo, si possano privare il coniuge e i figli del donante (eredi legittimari) delle cosiddette quote di legittima, ossia quella parte minima del patrimonio del donante di cui questi non può disporre liberamente neanche con testamento. Difatti, se ciò avvenisse, i legittimari avranno la possibilità, entro 10 anni dalla morte del donante, di revocare la donazione. Per evitare tale rischio, sarà bene consultare un professionista o comunque fare in modo di ripartire equamente il proprio patrimonio già in questa fase. Commetterebbe un grave errore, ad esempio, colui che, proprietario di una sola casa e con più figli, intesti il bene a uno solo di questi.
Il secondo problema derivante dalla donazione è stretta conseguenza di quello che abbiamo appena indicato. Potendo gli eredi legittimari chiedere la restituzione del bene donato anche in capo a terzi acquirenti dal donatario entro 20 anni dalla donazione, chi riceve un bene in donazione difficilmente riuscirà a rivenderlo e altrettanto difficilmente la banca concederà un mutuo per finanziarne l’acquisto.
Il terzo problema è relativo all’eventuale azione dei creditori che possono chiedere la revoca della donazione se questa ha intaccato le proprie garanzie (ciò che avviene quando il donante, all’esito della donazione, è rimasto sostanzialmente privo di beni utilmente pignorabili). L’azione revocatoria si prescrive in 5 anni dalla trascrizione del rogito.
Come intestare casa a qualcuno con la donazione indiretta
C’è un altro sistema per intestare casa a qualcuno ed è dargli i soldi affinché questi la acquisti oppure pagare direttamente il venditore. In tal caso, si realizza ciò che i tecnici del diritto chiamano
donazione indiretta. In pratica, il donante si limita a bonificare sul conto del donatario o del venditore il prezzo necessario all’acquisto. Il rogito di compravendita dovrà però indicare che il denaro utilizzato è derivato da una donazione. Tanto al fine di evitare il pagamento delle imposte sulla donazione.
A chi si può donare?
Il beneficiario della donazione può anche essere:
- un nascituro non ancora concepito figlio di una determinata persona vivente al tempo della donazione: la donazione deve però essere accettata dai genitori;
- chi è stato concepito, se la donazione è accettata dai genitori;
- un minore (anche se emancipato e autorizzato all’esercizio di un’impresa), ma al momento dell’accettazione deve essere sostituito dal rappresentante legale autorizzato dal giudice tutelare;
- l’interdetto, ma al momento dell’accettazione deve essere sostituito dal rappresentante legale autorizzato dal giudice tutelare;
- l’inabilitato, ma al momento dell’accettazione deve essere sostituito dal rappresentante legale autorizzato dal giudice tutelare;
- il rappresentante legale dell’incapace (tutore, protutore o amministratore di sostegno del donante) solo dopo l’approvazione del conto o dell’estinzione dell’azione per il rendimento del conto medesimo;
- l’amministratore di sostegno quando è coniuge, convivente o parente entro il quarto grado del donante.
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