Salva casa, cosa prevede il decreto sull’edilizia #finsubitoagevolazioni

Il Consiglio dei ministri ha approvato il decreto salva casa, il provvedimento che il vice premier e ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini, promotore dell’iniziativa, presenta come un “intervento che entrerà nelle case di milioni di italiani in maniera positiva e risolutiva”. L’intento annunciato da Salvini è “salvare le nostre case da una normativa rigida e frammentata, fatta di procedure amministrative incerte che ostacolano la commercialibità dei beni e precludono l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi”. Ecco punto per punto cosa prevede il testo definitivo con le sue “misure urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”.

Salva casa, cosa prevede il decreto

Per “fornire un riscontro immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo” e contrastare lo stallo delle compravendite, il decreto punta a “rimuovere situazioni di incertezza giuridica in merito allo stato di legittimità degli immobili con riferimento alle cosiddette lievi difformità”, ovvero gli abusi minori, quelli che si verificano quando gli interventi, pur se autorizzati, vengono realizzati in maniera differente rispetto alle disposizioni del progetto iniziale.

La difformità parziale si verifica quando ci sono irregolarità geometriche di “piccola entità”: una finestra posizionata diversamente, un muro leggermente storto, un tramezzo spostato, una collocazione differente degli impianti. “Non è un condono perché se uno si è fatto tre piani in più o una villa con piscina in riva al mare la risposta è l’abbattimento, ma se uno sta impazzendo per 30 centimetri di difformità in un appartamento di 100 metri quadri, approvato il decreto liberiamo le case di milioni di italiani”, chiarisce Salvini in sede di presentazione.

Nuove tolleranze costruttive

Gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono soggetti a tolleranze costruttive “riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile”: minore è la superficie utile, maggiore è il limite consentito in misura percentuale. Il criterio introdotto è quello della metratura. Il mancato rispetto dei parametri di altezza, cubatura, distacchi e superfici coperte rispetto a quanto previsto nel titolo abitativo non costituisce una violazione edilizia se contenuto entro determinati limiti.

Le tolleranze costruttive vanno dal 2 al 5% in base alla superficie della casa e potranno essere asseverate da un tecnico abilitato. La tolleranza è massimo del 2% su una superficie utile superiore ai 500 metri quadri, del 3% tra i 300 e i 500, del 4% tra i 100 e i 300 e del 5% per le abitazioni inferiori ai 100 metri quadri. Nelle tolleranze esecutive sono inclusi:

• gli errori progettuali corretti in cantiere;
• il minor dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive dei muri;
• l’esecuzione difforme di opere che rientrano nella manutenzione ordinaria;
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale;
• il posizionamento diverso delle aperture interne.

Edilizia libera e cambi di destinazione d’uso

La misura allarga le categorie degli interventi che si possono eseguire in edilizia libera. L’obiettivo è semplificare e agevolare tutte quelle opere non eccessivamente impattanti che non richiedono titoli abilitativi, permessi o comunicazioni. Si allarga quindi il raggio dei lavori che si possono fare senza permessi: non più solo infissi e porte, gazebo e climatizzatori, pavimentazioni e finiture degli esterni.

I margini di manovra si estendono ai cambi di destinazione d’uso per singole unità immobiliari, che diventano più semplici. Nel rispetto delle normative e delle condizioni comunali, il mutamento verrà sempre ammesso all’interno della stessa categoria funzionale. È consentito tra diverse categorie limitatamente all’uso turistico-ricettivo, produttivo, direzionale e commerciale, nei centri storici e nelle zone residenziali consolidate o in espansione. Sono escluse le unità al primo piano fuori terra.

Tende e coperture

Il decreto salva casa apre alle facilitazioni per le “opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola”. La struttura può essere “addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera”.

L’intervento non deve comunque “determinare la creazione di un organismo edilizio rilevante” oppure “di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici”. Tende e coperture “devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche”.

È prevista una moratoria per gli spazi all’aperto realizzati durante la pandemia e mantenuti in esercizio, purché per finalità assistenziali, educative e sanitarie. I comuni territorialmente competenti hanno però la facoltà di richiedere in qualsiasi momento la rimozione dei dehors, con un provvedimento motivato.

Pompe di calore e vetrate amovibili

Non solo manutenzione ordinaria, rimozione di barriere architettoniche, tende e coperture. Negli interventi in edilizia libera rientrano l’installazione di pompe di calore da 12 kW di potenza termica e la realizzazione di vetrate panoramiche amovibili (le cosiddette VePa) installate su logge, porticati e balconi.

All’elenco delle vetrate si aggiungono quelle amovibili totalmente trasparenti, già considerate tra gli interventi che non necessitano di alcun titolo edilizio perché non creano cubatura e volumetria. Le VePa sono un punto chiave del decreto per la capacità di isolare lo spazio esterno dagli agenti atmosferici, impermeabilizzare balconi e porticati, ridurre le dispersioni termiche e migliorare le prestazioni energetiche.

Doppia conformità

Cambia la regola della doppia conformità urbanistica ed edilizia, il requisito fondamentale per ottenere la sanatoria per regolarizzare un immobile abusivo, non conforme allo stato di progetto iniziale. La norma in vigore chiede che l’opera, per ottenere l’accertamento di conformità, rispetti la normativa edilizia e urbanistica vigente sia al momento della realizzazione che a quello di presentazione dell’istanza. Con il decreto salva casa si cambia: non è più necessario rispettare le norme di tempo della realizzazione e presentazione della domanda per sanare gli interventi. La doppia conformità viene richiesta solo nei casi più gravi.

La semplificazione per le parziali difformità permette di sanare gli interventi che oggi (al momento della presentazione della domanda) sono conformi alle norme urbanistiche e che all’epoca della realizzazione avevano conformità edilizia alle norme tecniche. Le amministrazioni comunali, tuttavia, possono subordinare il rilascio del permesso o della SCIA in sanatoria alla richiesta di esecuzione di interventi che rendano l’opera conforme alla normativa tecnica, edilizia ed igienico-sanitaria. È previsto in questi casi il pagamento del triplo del contributo di costruzione. Per gli immobili con vincoli paesaggistici sopravvenuti, è possibile chiedere una valutazione presentando l’autorizzazione paesaggistica.

Silenzio assenso e stato legittimo dell’immobile

Dal silenzio rigetto si passa al silenzio assenso. Se l’amministrazione comunale non risponde all’istanza di permesso, la pratica si intende accettata. I limiti di tempo sono 45 giorni per il permesso in sanatoria e 30 giorni per la SCIA, la segnalazione di inizio attività. I giorni arrivano fino a 180 per gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico. È previsto in tutti i casi il pagamento di una sanzione parametrato all’aumento di valore dell’immobile. Un terzo di questi fondi verrà utilizzato per la demolizione di opere abusive e progetti di recupero e rigenerazione urbana.

Lo stato legittimo certifica la legittimità di tutti gli interventi realizzati su un’unità abitativa, dalla costruzione fino all’ultima modifica. A rilasciare il certificato è un tecnico abilitato. Con il decreto salva casa, vengono ridotti gli oneri amministrativi a carico dei cittadini: per dimostrare lo stato legittimo basta presentare il titolo legato all’ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria. Non c’è necessità di risalire ai titoli abilitativi precedenti. Le parziali difformità sanate contribuiscono quindi a dimostrare lo stato legittimo.

Con la pubblicazione del decreto in Gazzetta Ufficiale, Confedilizia ha attivato una serie di sportelli sul tutto il territorio nazionale per fornire a cittadine e cittadini attività di assistenza, consulenza e informazione. Le persone interessate possono rivolgersi alle associazioni provinciali della confederazione: ecco come.