Studio preliminare della fattibilità del superbonus e delibera di affidamento dei lavori pari sono; pertanto per l’uno e per l’altra è necessario, pena la nullità della delibera, costituire il fondo di cui all’art. 1135 n. 4 c.c. Ciò si legge nella sentenza n. 1348 del 22 giugno 2023 del Tribunale di Bergamo.
Questa conclusione, meglio il principio espresso in essa, toltogli lo specifico riferimento alla detrazione del 110%, può assumere carattere generale, posto che la fattibilità della esecuzione delle opere non è prerogativa esclusiva dell’agevolazione fiscale citata.
La pronuncia del Tribunale di Bergamo lascia delle perplessità, specie nel passaggio che motiva la nullità della delibera: la conoscenza del fascicolo processuale sarebbe fondamentale per comprendere le sfumature del giudicato.
Cionondimeno la pronuncia in commento consente di svolgere alcune riflessioni che impongono particolare attenzione nella fase preliminare della deliberazione dei lavori, specie quelli riguardanti il superbonus, data la grave sanzione cui potrebbe andare incontro la delibera condominiale che la sancisce.
Indagini preliminari per i lavori, studio preliminare e fondo lavori: il caso
Due delibere assunte a distanza di qualche mese. La prima delibera l’affidamento ad un geometra dell’incarico per lo “sbrigo delle indagini preliminari” (così si legge in sentenza); la seconda ed ultima decisione assembleare prevede l’affidamento dello studio di fattibilità per l’esecuzione di lavori rientranti nell’ambito del superbonus del 110%.
Entrambe le delibere vengono impugnate da una condomina che ne contesta l’invalidità sotto diversi profili: tra questi lamenta la mancata costituzione del fondo lavori, previsto dall’art. 1135, primo comma n. 4, c.c.
Il giudice adito accoglie la domanda attorea e dichiara la nullità delle delibere. Per la prima per indeterminatezza dell’oggetto e mancata costituzione del citato fondo: in relazione alla seconda la ragione dell’invalidità risiede esclusivamente in tale ultima ragione.
Disbrigo indagini preliminari, un concetto vago
Sovente quando si decide di deliberare dei lavori si affida l’incarico ad un tecnico per la valutazione preliminare delle opere da eseguire. Tale attività professionale sfocia solitamente nel così detto computo metrico, documento nel quale sono individuate le opere da eseguire in relazione all’incarico affidato e indica un costo stimato da porre come base della valutazione dei preventivi che verranno poi domandati alle imprese.
Nel caso del superbonus tale incarico ha assunto un valore maggiormente significativo: il riferimento solitamente è ad uno studio di fattibilità teso a verificare la possibilità di usufruire della detrazione del 110%. Si pensi, per esempio, alla necessità di verificare il possibile doppio salto di classe energetica, alla presenza di difformità urbanistiche, ecc.
Nel caso risolto dalla sentenza del Tribunale di Bergamo qui in commento, con la prima delle due delibere impugnate, l’assemblea aveva deliberato l’incarico ad un tecnico per lo “sbrigo delle indagini preliminari“.
Il giudice del caso de quo, alla luce del complessivo contenuto della delibera, ha ritenuto questa locuzione troppo vaga per poter passare il vaglio della liceità; per il giudicante la delibera sul punto era da ritenersi nulla.
Il punto di partenza per tale valutazione è stato il contenuto dell’ordine del giorno che dettato “per esame preventivi e delibera incarico per la stesura del progetto esecutivo e per tutte le pratiche necessarie per l’accesso da parte del condominio alle detrazioni fiscali di cui al decreto legge 19 maggio 2020 n. 34 (superbonus 110 %)”. L’incoerenza tra o.d.g. e decisione sul punto è stata considerata tale da non poter essere considerata legittima.
Nel motivare la propria decisione, il Tribunale adito è partito dalla nota sentenza n. 9839/2021 delle Sezioni Unite della Cassazione, la quale, nel meglio ridefinire e circostanziare le ipotesi di nullità delle delibere condominiali, ha rammentato che sono considerate nulle le delibere prive degli elementi essenziali.
In tal caso, si legge nella sentenza in esame, “detta mancanza è dovuta al fatto che il general contractor non viene individuato (la scelta è stata inammissibilmente demandata allo stesso geom. Farina) nonché al fatto che il concetto di “sbrigo delle indagini preliminari” è assolutamente generico e indeterminato.
La deliberazione de qua non è meramente programmatica, ma ha un contenuto decisorio, giacché viene dato incarico ad un professionista e viene previsto un esborso di spesa per i condomini, sia pure approssimativo (“circa”)”.
La valutazione della mancanza del requisito essenziale, dunque, va fatta anche leggendo quanto stabilito nell’ordine del giorno e valutandolo in relazione al contenuto del verbale, cioè della delibera assunta dall’assemblea.
Se la decisione non indica quanto è lecito attendersi, allora quella decisione è nulla in quanto priva degli elementi essenziali.
Chiaramente la delibera deve avere contenuto decisorio, cioè disporre qualcosa, e non meramente programmatico, ovvero limitarsi ad un’indicazione operativa da prendere in considerazione in futuro.
Nel caso di specie, afferma il Tribunale di Bergamo, la delibera non aveva contenuto programmatico, ma determinava una spesa per il disbrigo delle pratiche.
La più volte citata dizione dello “sbrigo”, dunque, se non accompagnata dall’indicazione dell’incarico conferito inficia la validità della delibera.
La ratio sta nel fatto che non è determinato (e viene da dire evidentemente non determinabile aliunde) il contenuto della delibera.
Come sempre quando si valuta la portata di una pronuncia di merito nel suo valore generale, ciò che conta è il principio di diritto desumibile: qui pare di potersi dire che è condivisibile che l’incarico tecnico, a maggior ragione se comportante una spesa immediata e diretta (come nel caso specifico), debba essere chiaro ed inequivoco, non potendosi dar luogo a decisioni generiche prive di riscontro fattuale.
Studio di fattibilità quale atto preliminare ai lavori: assimilazione e dubbi
Più critica, sempre nell’ottica di una valutazione generale del contenuto della decisione, la conclusione in merito all’assimilabilità studio di fattibilità/lavori.
Qui la pronuncia è netta: “il fondo va costituito anche per gli steps preliminari al contratto di appalto, se ed in quanto comportino una spesa, come è nel caso di specie. Tanto più che non è detto che lo “sbrigo delle indagini preliminari” avrebbe, poi, necessariamente condotto alla stipula di un contratto d’appalto”.
Lo stralcio riportato nel più ampio contesto della sentenza lascia intendere quanto segue: step preliminari ai lavori e lavori sono assimilabili, a maggior ragione, poi, quando non v’è automatismo che lo studio preliminare, nella specie “sbrigo delle indagini preliminari” porti alla esecuzione dei lavori.
Sembrerebbe quasi volersi dire che la successiva decisione sui lavori non può avere valore sanante della mancanza originaria non esistendo un automatismo certo tra studio della fattibilità dei lavori e opere manutentive.
Sul passaggio motivazionale riportato, tuttavia, si annidano, per chi scrive, i maggiori dubbi. Il giudicante qualifica l’art. 1135, primo comma n. 4, c.c. quale norma imperativa.
La più recente giurisprudenza delle Sezioni Unite ha avuto modo di affermare che la nullità virtuale ex art. 1418, primo comma, c.c. (prevista in ambito contrattuale, ma pacificamente applicabile anche alle delibere condominiali contrarie alle norme imperative) «deve discendere dalla violazione di norme aventi contenuti sufficientemente specifici, precisi e individuati, non potendosi, in mancanza di tali caratteri, pretendere di applicare una sanzione, seppur di natura civilistica, tanto grave quale è la nullità del rapporto negoziale» (Cass. SS.UU. 15 marzo 2022 n. 8472).
Date queste premesse ed essendo pacifico per la giurisprudenza il carattere imperativo dell’art. 1135, primo comma n. 4, c.c, è proprio la sua chiara formulazione che lascia intendere la necessità di una sua puntuale applicazione.
È chiara la ratio sottesa alla decisione in esame: l’ingente spesa – tra l’altro per la sentenza erroneamente ripartita – prevista per lo “sbrigo indagini” (600/700 euro per unità immobiliare) è tale da necessitare di una garanzia a tutela del creditore e dei condòmini virtuosi, sicché può intravedersi quella eadem ratio che consente l’applicazione dei più volte citato n. 4 dell’art. 1135 c.c. Tuttavia, estendere l’applicazione di questa norma agli studi preliminari, ad avviso di chi scrive, starebbe a significare applicare analogicamente una norma ad un caso non propriamente sovrapponibile, stante la differenza tra deliberazione dello studio preliminare e decisione sui lavori.
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