Osservatorio SalvaLaTuaCasa, in 2 anni la rata del mutuo a tasso variabile è aumentata tra il 35% e il 119% — idealista/news #finsubitoagevolazioni

Per le famiglie con un mutuo a tasso variabile gli aumenti generati dall’incremento del costo del denaro in meno di due anni sono stati compresi tra il 35% e il 119% della rata mensile, con una conseguente contrazione del reddito netto residuo disponibile fino al 51%. Sono questi alcuni dei dati emersi dalla fotografia scattata dalla prima edizione 2024 dell’Osservatorio SalvaLaTuaCasa di SaveYourHome, realizzato in collaborazione con Nomisma. L’indagine ha poi evidenziato che la traiettoria dei tassi futuri sarà conservativa, non avremo cali drastici e immediati.

Secondo quanto evidenziato dall’Osservatorio, inoltre, le difficoltà di accesso al mercato della proprietà hanno spinto una quota notevole di domanda verso il segmento della locazione e questo ha un riflesso immediato sui canoni di mercato; su questo segmento, inoltre, si stanno concentrando gli interessi degli affitti brevi, dei turisti, degli studenti e delle famiglie. L’indagine ha poi rilevato che la situazione dei crediti deteriorati è destinata inevitabilmente a peggiorare; in questo quadro, dal momento che le aste comportano una significativa perdita di valore, è necessario da una parte ridurre le prospettive di insolvenza e dall’altra lavorare su meccanismi di uscita che non passino necessariamente per le aste.

L’Osservatorio SalvaLaTuaCasa nasce nel 2023 con l’obiettivo di fornire strumenti informativi aggiornati, rivolti a operatori e stakeholder del mercato creditizio, per la valutazione dell’attuale scenario congiunturale in funzione delle scelte da operare e che garantiscano il migliore impatto sociale. Vuole essere un riferimento per il monitoraggio del mercato dei mutui, partendo dall’analisi dei tre protagonisti: creditori, debitori ed investitori.

Ad illustrare quanto evidenziato dall’Osservatorio SalvaLaTuaCasa è stato Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma, che ha analizzato in particolare il contesto in cui ci troviamo, la fragilità reddituale delle famiglie, la prudenza delle banche centrali e le ricadute sui tassi, le conseguenze sul mercato, i rischi di aumento dell’insolvenza e il circuito delle aste.

Il contesto

L’ad di Nomisma ha spiegato: “Si tratta di una fase particolarmente complicata, che viene dopo un’espansione notevole degli ultimi anni e che presenta oggi un nuovo scenario con il quale fare i conti. Il contesto è più difficile rispetto al passato, siamo tornati a valori simili a quelli pre-pandemia, in un quadro complicato”.

Precisando: “Nel corso del 2023, il potere d’acquisto è drasticamente peggiorato per effetto delle dinamiche inflattive. Ci sono però dei segnali di miglioramento che scaturiscono da un adeguamento dei contratti sul finire dello scorso anno. C’è un accenno di miglioramento anche sul fronte dei tassi, dopo un peggioramento molto significativo che ha caratterizzato tutto lo scorso anno, con un incremento molto consistente dei tassi di riferimento, che ha comportato inevitabili ricadute sia sul mercato che sullo stock di debito accumulato”.

Dondi dall’Orologio ha poi sottolineato che, “nonostante questo quadro difficile, il contesto post-pandemico è caratterizzato da un aumento della spesa delle famiglie, che nasce anche da un’esigenza di gratificazione che le famiglie stesse hanno avvertito uscendo dalla pandemia. In questo contesto, gli alimentari, la ristorazione e più in generale la casa riflettono questa esigenza di gratificazione”. In particolare, “la casa rimane un elemento fondamentale del paniere di spesa delle famiglie. Ed è un elemento fondamentale che è esposto alla dipendenza energetica, che ha comportato dei costi molto significativi nel corso del 2022 e un alleggerimento nel corso del 2023, che si sta propagando anche nell’anno in corso. In questo contesto è difficile sostenere gli stili di vita”.

A fornire un aiuto è l’occupazione, “che negli ultimi anni è cresciuta moltissimo, siamo sui livelli massimi storici, più contenuti rispetto alla media europea, ma molto significativi rispetto a quella che è la tradizione del nostro Paese”. L’ad di Nomisma ha tuttavia evidenziato il fatto che “c’è un elemento che in qualche modo induce ulteriore preoccupazione: la crescita delle ore lavorate è inferiore alla crescita degli occupati, questo vuol dire che quella fragilità reddituale che abbiamo in parte già verificato rischia di essere acuita da un aumento dell’occupazione, che però viene fatto con un numero minore di ore medie lavorate e con riflessi sulle capacità reddituali della famiglia. Benissimo l’aumento dell’occupazione, ma teniamo presente che c’è questo aspetto di potenziale indebolimento della capacità reddituale”.

Sul fronte dei consumi, “c’è stato un aumento molto significativo che ha accompagnato la fase post-pandemica, dato da quell’euforia che talvolta è andata ad erodere la capacità e la propensione al risparmio e talvolta ha spinto all’indebitamento”. Alla luce di ciò, è emerso il fatto che nel corso degli ultimi anni le famiglie hanno vissuto un po’ al di sopra delle proprie possibilità, spinte dall’esigenza di riguadagnare alcune cose perse durante la pandemia. Un elemento che immette nel sistema potenziali criticità e fragilità che rischiano di comportare dei costi per le famiglie e il sistema stesso.

Il ruolo del credito e l’andamento dei tassi di interesse

Nell’illustrare i dati dell’indagine, Dondi dall’Orologio ha spiegato che “in questo quadro il credito è fondamentale. C’è stata un’impennata molto significativa nel corso dell’ultimo anno e adesso abbiamo un atteggiamento evidentemente attendista delle banche. La Banca centrale europea ha bisogno di vedere che l’inflazione sia effettivamente sotto controllo e questo comporta dei rischi di ritardo nelle iniziative di contenimento del costo del credito e quindi rischia di accentuare quelle difficoltà e quella fragilità che il contesto sta cominciando a delineare. Questo attendismo rischia di rappresentare un costo sia in termini di mercato sia di onerosità del debito che è stato riconosciuto”.

Analizzando l’andamento dei tassi di interesse, l’ad di Nomisma ha sottolineato il fatto che “l’incremento dei tassi ha fatto alzare in maniera notevole il costo del debito. Da questo punto di vista abbiamo una peculiarità, che è un ulteriore elemento di fragilità, in Italia le erogazioni a tasso variabile sono più alte che altrove, rappresentano il 40% del totale e questo è un elemento che in qualche modo espone le famiglie all’onerosità dei tassi e alla lentezza con cui le banche centrali adeguano i tassi di interesse all’evoluzione del contesto. Nel corso degli ultimi due anni sono stati erogati circa 100 miliardi di crediti e questo ha un riflesso significativo sulla fragilità del sistema e sui tassi medi praticati sull’intero stock erogato proprio perché la componente a tasso variabile è più significativa nel nostro Paese che altrove”.

L’andamento dei tassi di interesse ha dirette conseguenze sulle compravendite immobiliari. A tal proposito Dondi dall’Orologio ha spiegato: “La componente sostenuta da debito è quella che ha più sofferto di questo cambio di atteggiamento, proprio perché c’è stata una riduzione del credito concesso. La domanda di credito si è auto-selezionata in funzione del contesto: è scesa la quota più debole, quella con capacità reddituale fino al 1.500 euro, mentre è relativamente aumentata – ma è solo una questione di incidenza, non è una valutazione assoluta – la componente con reddito medio-alto. Il calo è complessivamente molto significativo con una ricomposizione a favore delle fasce di reddito più elevato, questo è un elemento in parte autonomo della domanda che si rende conto che le condizioni di contesto sono cambiate, che la capacità di sostenere le proprie abitudini, i propri stili di vita, è messa a rischio dalla situazione macro-economica che si è venuta a determinare, ma è fortemente condizionata anche dall’atteggiamento delle banche. L’offerta di credito si è fatta molto più rigida e restrittiva rispetto al passato. Non c’è solo un tema di tassi, quindi di onerosità del credito, ma c’è anche un tema di propensione all’erogazione e questo in qualche modo rende più difficile l’attivazione a livello di mercato”.

L’andamento di tasso fisso e variabile

L’ad di Nomisma ha poi esaminato l’andamento del tasso fisso e del tasso variabile. A tal proposito, ha evidenziato: “La componente a tasso fisso nel primo trimestre del 2023 ha raggiunto la componente a tasso variabile in termini di livelli dei tassi, indirizzando in maniera più massiccia le nuove richieste sui tassi fissi rispetto ai tassi variabili e attenuando quell’esposizione del nostro Paese a una propensione all’erogazione a tasso variabile che in qualche modo rappresenta un elemento di fragilità indotta nel sistema. Quello che rileva in questa fase è che nell’ultimo anno molte delle erogazioni sono avvenute a tasso fisso e questo dovrebbe essere un elemento di salvaguardia in generale, a maggior ragione se andiamo verso una stagione che non prevede ulteriori incrementi dei tassi di riferimento”.

Il crollo delle erogazioni

Dondi dall’Orologio ha poi spiegato: “Nell’ultimo anno e mezzo c’è stato un crollo delle erogazioni e la flessione delle compravendite deve essere quasi interamente ascritta a questa componente. La componente con capitale proprio, che è in grado di concludere una transazione, è sul mercato così come lo era un anno fa. Invece, è venuta a mancare o sta venendo a mancare la componente sostenuta da credito, sia per una questione di onerosità che per una questione di propensione delle banche ad erogare. Da questo punto di vista capiamo come la prudenza delle banche centrali abbia un riflesso sullo stock di debito, ma anche sul nuovo debito. Sono le due componenti che in qualche modo risultano penalizzate dall’approccio”.

L’ad di Nomisma ha poi sottolineato: “Nonostante il ricorso a surroghe e sostituzioni, il costo medio del debito è in Italia più alto che altrove e molte volte oggi non ci sono le condizioni per una rinegoziazione, vuoi per una questione di rapporto rata/reddito, vuoi per una questione di onerosità dei tassi. Questo è un elemento che inserisce in un contesto già fragile un ulteriore elemento di fragilità. Il tasso variabile ha appeal nell’immediato, ma quello che molto spesso comporta sono rischi elevati e non pienamente compresi al momento dell’erogazione. Questo è un ulteriore elemento di riflessione”.

Cosa accadrà ai tassi di interesse

Ragionando sul quale sarà la traiettoria dei tassi futuri, Dondi dall’Orologio ha spiegato: “Sarà una traiettoria tutto sommato conservativa, non avremo cali drastici e immediati, avremo la prospettiva di rimanere su livelli più alti rispetto a quelli che sono i livelli da cui veniamo. Ragionando in serie storica, ci si rende conto che sono comunque livelli molto contenuti: basta andare a un paio di decenni fa per rendersi conto che questi sono tassi davvero esigui. Se però ragioniamo dal punto di vista dell’evoluzione più recente, ci rendiamo conto che lo ‘zero virgola’ di qualche anno fa non è una prospettiva destinata a riproporsi nei prossimi due/tre anni”.

Il reddito residuo

L’ad di Nomisma ha poi sottolineato che “rispetto alle erogazioni già avvenute, sia su un orizzonte ventennale che su un orizzonte trentennale, prendendo tre date diverse di accensione dell’erogazione (2013, 2017, 2021), il reddito residuo è in tutti i casi molto inferiore rispetto a quello che era il reddito residuo iniziale”. Dondi dall’Orologio ha spiegato che “questa è una prova tangibile di quel problema di fragilità indotta dalla dinamica dei tassi. I tassi alti hanno un problema di attivazione di mercato, di sostenibilità per le famiglie che hanno già contratto un finanziamento”. E ha evidenziato: “La prospettiva dei tassi è di miglioramento dal punto di vista del reddito residuo, ma non sufficiente a recuperare le condizioni reddituali che erano state individuate al momento dell’erogazione. L’aspettativa è che ci possa essere una fragilità del sistema destinata a protrarsi oltre quella che è la dinamica dei tassi immediata. Questo è uno dei fattori che induce ad essere particolarmente prudenti e in qualche modo a indurre strategie di contenimento degli impatti della dinamica dei tassi sui bilanci familiari. Ovviamente, tutte queste considerazioni risultano acuite per le fasce di reddito più basse che hanno una capacità di reddito residua inferiore rispetto alle capacità medie”.

Le conseguenze della difficoltà di accesso al mercato della proprietà

In questo quadro, l’ad di Nomisma ha spiegato che “le difficoltà di accesso al mercato della proprietà – che rimane una priorità nel nostro Paese, le famiglie italiane potenzialmente preferiscono la casa di proprietà, c’è una cultura della casa in locazione molto inferiore alla maggior parte dei Paese europei – hanno spinto una quota notevole di domanda verso il segmento della locazione. In parte è scelta, in parte è tattica, in ragione delle difficoltà di accesso al mercato della proprietà. Questo ha un riflesso immediato sui canoni di mercato e quindi ha un riflesso in termini di potenziale esclusione delle fasce di reddito più basse anche su questo segmento”.

Dondi dall’Orologio ha sottolineato che “su questo segmento si stanno concentrando gli interessi degli affitti brevi, dei turisti, degli studenti e delle famiglie che non hanno altre possibilità di accesso. Si tratta quindi di un ulteriore elemento di preoccupazione”. E ha affermato: “L’inazione da questo punto di vista è una costante e comporta delle ricadute significative e potenzialmente molto pericolose proprio in ragione del quadro che si va delineando”.

La situazione dei crediti deteriorati

L’ad di Nomisma ha poi spiegato che “la situazione dei crediti deteriorati è destinata inevitabilmente a peggiorare”. E ha aggiunto: “Veniamo da un percorso di contrazione legato alla dinamica dei tassi passati, ma ora siamo in una fase di tassi che sono notevolmente cresciuti e speriamo che ridiscendano a breve. Mediamente ci vogliono 12-18 mesi perché gli incrementi dei tassi si riflettano sulle situazioni di morosità da un punto di vista del debito, c’è quindi da aspettarsi un peggioramento, a maggior ragione se non ci sono misure di moratoria, di contenimento delle insolvenze coerenti con il quadro che si va delineando. C’è quindi il concreto rischio che la qualità del credito sia destinata a peggiorare”.

Il circuito delle aste

Ed è qui che si arriva alle aste. A tal proposito, Dondi dall’Orologio ha affermato: “C’è stata una riduzione del numero delle aste che è coerente con la riduzione significativa delle insolvenze ed è anche coerente con il fatto che ci sono state difficoltà oggettive nel periodo pandemico, c’è però da aspettarsi che il caro mutui degli ultimi tempi comporti un incremento in prospettiva non solo delle insolvenze, ma anche delle aste stesse. Già a partire da quest’anno l’ipotesi che facciamo è di un incremento superiore al 10% nel numero delle aste, proprio perché quei segnali di deterioramento del credito si stanno facendo via via più evidenti”.

L’ad di Nomisma ha però sottolineato che “le aste comportano inevitabilmente una significativa perdita di valore. Si tratta di un percorso tremendamente oneroso. La possibilità di scongiurare un epilogo in asta è una possibilità che conserva valore e riduce i costi. Si tratta di un elemento, associato a tutto quello che bisogna mettere in campo per contenere l’incremento delle insolvenze, su cui bisogna lavorare. Da una parte, ridurre le prospettive di insolvenza; dall’altro, lavorare su meccanismi di uscita che non passino necessariamente per le aste”.

In difficoltà le famiglie in bilico e quelle insolventi

L’Osservatorio ha suddiviso le famiglie italiane in 4 cluster: le famiglie solide, quelle resilienti, quelle in bilico e quelle insolventi. Secondo quanto emerso dall’indagine, le famiglie in bilico e quelle insolventi, che rappresentano complessivamente il 16% delle famiglie analizzate, sono quelle che si trovano in una posizione di maggiore criticità. In particolare, dalla survey è emerso che, tra le famiglie in bilico, il 46% dichiara di avere in corso un prestito finalizzato all’acquisto di un bene o servizio (per le famiglie insolventi è pari al 44%), o un prestito legato ad una necessità di liquidità senza uno scopo predeterminato (30% delle famiglie in bilico e 20% delle famiglie insolventi), o una rateizzazione di pagamento tramite carta revolving o dilazione “Buy Now Pay Later” (25% delle famiglie in bilico e 43% delle insolventi).

In aumento le famiglie con una rata del mutuo più alta

L’Osservatorio ha poi mostrato che a fine 2023, a causa del prolungato incremento dei tassi di interesse, sono aumentate le famiglie che devono sostenere una rata più alta. Nello specifico, l’incidenza delle famiglie con una rata mensile (tra mutuo e credito al consumo) superiore ai 700 euro è passata dal 27% al 40%.

Le situazioni più allarmanti sono quelle legate agli incrementi delle rate dei mutui a tasso variabile, che complessivamente rappresentano circa il 40% dello stock dei mutui attualmente in fase di rimborso da parte delle famiglie. Secondo i dati dell’Osservatorio, per questo gruppo di famiglie gli aumenti generati dalla violenta risalita del costo del denaro in meno di due anni sono compresi tra il 35% e il 119% della rata mensile, con una conseguente contrazione del reddito netto residuo disponibile fino al 51%. Ad essere colpiti soprattutto gli italiani con un mutuo a tasso variabile e un reddito annuo lordo fino a 40mila euro (fascia che comprende il 90% dei contribuenti), con una significativa incidenza sul reddito residuo disponibile che, in molti casi, arriva addirittura al di sotto della soglia minima di sussistenza.

Lo strumento della cartolarizzazione a valenza sociale

Gianfranco Dote, ceo di Save Your Home, tramite una nota ha affermato: “L’Osservatorio SalvaLaTuaCasa evidenzia una situazione sempre più critica per le famiglie italiane. Per molte famiglie, infatti, è in gioco un valore di rango costituzionale: il diritto all’abitazione. Per difenderci da questa emergenza vogliamo invitare la politica e gli istituti di credito a considerare nei processi di gestione del credito lo strumento della cartolarizzazione a valenza sociale, che incontra le esigenze delle banche di smaltire i crediti deteriorati con quella degli investitori che possono optare finalmente per una operazione trasparente, etica e ad alto impatto sociale. Attraverso questo meccanismo è possibile trasformare un debitore incagliato in un consumatore nuovamente solvibile, senza che perda la sua abitazione all’asta, con la garanzia che estingua definitivamente il suo mutuo e concedendo anche la possibilità di essere re-incluso finanziariamente”.