come sopravvivere alle vessazioni delle banche – Quotidiano del Condominio #finsubitoagevolazioni

Gli aumenti imperano dalle bollette, al supermercato fino alla benzina. Le maggiori difficoltà per le famiglie riguardano soprattutto i mutui a tasso variabile. In questi tempi di grave incertezza economica, la decisione della Banca Centrale Europea (BCE) di proseguire nella politica di rialzo dei tassi sta avendo ripercussioni significative sul panorama dei mutui casa.

Come era prevedibile, l’aumento dei tassi ha reso l’accesso al credito più arduo per coloro che intendono contrarre un mutuo, ma non solo: anche chi è già titolare di un mutuo ha subito importanti conseguenze con cui deve confrontarsi ogni giorno.

Per coloro che hanno un mutuo a tasso variabile in corso, il rincaro è stato più che tangibile. Invero, in caso di mutuo a lunga durata, ad esempio 30 anni, acceso nel 2021, oggi la rata risulta quasi raddoppiata. Non solo, una buona parte della rata attuale è destinata alla quota interessi, anziché alla quota capitale, contrariamente a quanto eravamo abituati a vedere fino a pochissimo tempo fa. Questo incremento ha posto molte famiglie ed imprese in una situazione di grave stress economico, rendendo difficile sostenere l’onere del mutuo. In queste situazioni si rende necessario ricorrere a soluzioni che possano andare ad abbassare l’impatto della rata.

SOLUZIONI BLANDE PER CALMIERARE I TASSI DA PARTE DI ABI (Associazione Banche Italiane) che tutelano la posizione delle loro consociate.

– 1° soluzione: Rinegoziare il mutuo con la propria banca, chiedendo di abbassarne la rata allungandone la durata può essere una soluzione per rendere la rata sostenibile già nel breve periodo; di contro, l’allungamento produce ulteriori interessi ed aumento del mutuo stesso.

– 2° soluzione: surroga del mutuo, cioè rinegoziare un nuovo mutuo ad interessi più vantaggiosi con una diversa banca; ma, va fatta anche qui una dovuta precisazione, ossia, questa soluzione è in realtà l’accensione di un nuovo mutuo a tutti gli effetti; pertanto, la nuova banca dovrà valutare nuovamente l’immobile a cui si riferisce il mutuo. Questo vuol dire che qualora si fossero verificate delle svalutazioni dell’immobile stesso, si potrebbe incappare in “brutte sorprese”; per esempio, la banca potrebbe anche rifiutare di accettare la surroga se il valore dell’immobile è sceso. Inoltre, a differenza della rinegoziazione con la propria banca, tutelata dalla legge di bilancio e priva di spese, la surroga è un’opzione che dà origine a dei costi da sostenere, che vanno tenuti in considerazione.

ALTRI MEZZI DI TUTELA PIU’ EFFICACI IN FAVORE DELLE FAMIGLIE; ANCHE IN CASO IN CUI LA BANCA ABBIA NOTIFICATO AL CLIENTE L’ATTO GIUDIZIARIO PER IL RECUPERO DEL CREDITO.
Ogni rapporto bancario, che sia un mutuo, un finanziamento, un conto corrente, leasing o derivato, ha tutta una serie di anomalie che possono consentire di ricalcolare il saldo del rapporto e scoprire di avere nei confronti della banca un minor debito o magari un credito nei confronti della stessa. Tali analisi si attua attraverso la redazione di una perizia econometrica per il calcolo dell’anatocismo, usura e altre voci indebite.
A cosa serve una perizia econometrica?
• a conoscere il reale saldo del rapporto oggetto di esame al netto degli indebiti applicati;
• a poter capire e quantificare le irregolarità applicate dalla banca sul vostro rapporto bancario;
• a calcolare l’usura, l’anatocismo;
• a effettuare una trattativa saldo e stralcio con la banca;
• a effettuare un piano di rientro con la banca;
• a opporsi alle richieste stragiudiziali e giudiziali della banca;
• a evitare che la casa vada all’asta.

Con la perizia econometrica si può valutare:
1) eventuale usurarietà degli interessi pattuiti nel mutuo ex L. 108/96, usura oggettiva e soggettiva; sussiste quando viene applicato un tasso di interesse molto alto; cioè, supera il tasso effettivo globale medio rispetto a quello che viene fissato ogni tre mesi dal MISE (Ministero dello Sviluppo Economico). E’ naturale che se rinvenuta è consigliabile depositare atto di denuncia – querela per usura che ha portato ad esiti positivi.
2) indeterminatezza del tasso applicato al mutuo; in tal caso, l’interesse andrà ricalcolato ai sensi dell’art. 117 TUB (Testo Unico Bancario) con tassi nettamente inferiori e, quindi, più convenienti per il consumatore. Praticamente, con indeterminatezza si intende un tasso dal valore ambiguo, non realmente conosciuto al momento della firma del contratto.

In un caso di indeterminatezza in un contratto di mutuo si avrà il pagamento di una quota di interessi; ma, allo stesso tempo, ulteriori interessi non inclusi nel testo del contratto (praticamente celati)!
Questi interessi occulti e non approvati alla firma del contratto, finiranno per gonfiare la cifra corrisposta alla banca: E’ UNA GRAVE FORMA DI TRUFFA.
Di conseguenza la banca riceverà somme in più che non le spettavano e che il cliente non poteva conoscere, in quanto il tasso di interesse in questione era ambiguo e non correttamente determinato.
In presenza di indeterminatezza del tasso di interesse di un mutuo, non è per nulla esagerato parlare di comportamento illegittimo e a dir poco truffaldino.

3) Mutuo alla francese e anatocismo
Trattasi di un metodo largamente utilizzato per diversi tipi di finanziamenti privati, mutui immobiliari e quant’altro. Lo svantaggio maggiore è relativo al fatto che l’estinzione anticipata del prestito è sempre meno conveniente col passare del tempo, proprio perché la quota di interessi che è possibile risparmiare risolvendo il prestito in un’unica soluzione diminuisce mese dopo mese.
Ammortamento alla francese e rischio anatocismo
Il fenomeno dell’anatocismo, ampiamente descritto dalla storiografia giuridica, è un sistema fino a pochi anni fa largamente utilizzato dagli enti bancari che prevedeva la produzione di interessi su interessi già capitalizzati.
Le sentenze degli ultimi anni hanno fatto seguito a un processo di revisione che oggi ne limita la possibilità di attuazione, che tuttavia appare remota nel mutuo alla francese proprio per le sue caratteristiche.

4) Clausole vessatorie. I “Tassi Soglia” (Floor) sanciscono l’utilizzo di un derivato implicito; cioè, nei contratti di mutuo a tasso variabile, nel caso i tassi di interesse si abbassino, arrivati ad una certa soglia non scendono ulteriormente. Per cui, si tratta di una clausola che tutela solamente la banca. Generalmente nei contratti di mutuo il tasso Floor è posto pari allo spread (differenziale tra un Buono del Tesoro Italiano a 10 anni e un Bund tedesco: se il BTP ha un rendimento del 5% e il corrispettivo Buon tedesco del 3%, allora lo spead sarà pari a 5 – 3 = 2 punti percentuali). La clausola Floor rappresenta dunque una forma di protezione della remunerazione bancaria, che è messa al riparo da riduzioni troppo marcate dell’Euribor (tasso di riferimento per i mercati finanziari, calcolato giornalmente, che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in euro tra le principali banche europee), garantendo all’istituto un tasso minimo pari allo spread. Su questo punto è intervenuta una importantissima sentenza della Corte di Appello di Milano la n.2836 del 6/9/2023 che ha riconosciuto la vessatorietà della clausola Floor condannando la banca alla restituzione degli interessi pagati in più dal consumatore.

Per ultimo, ma non ultimo, vi sono criticità e vizi di forma sulle fideiussioni bancarie; cioè, garanzie poste in essere collegate ai mutui: quanti genitori hanno firmato in garanzia a favore dei propri figli nell’acquisto della prima casa! Tali vizi comportano in tanti casi l’annullamento della fideiussione e di conseguenza dell’atto giudiziario collegato; invero, spesso e volentieri le fideiussioni bancarie sono affette da vizi di forma e/o da prescrizioni che sono opponibili alla banca, nel momento in cui la medesima voglia procedere al recupero del credito.

Avv. Floro Bisello – Vicepresidente Unioncasa